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マンションやアパートの退去時の敷金の返還について


建物の退去時に敷金が返ってくる?

建物入居時に預ける敷金は,本来的には家賃の支払を滞った場合などに充当するものです。
それが慣習として,退去時に原状回復費に当てようといった流れになっているだけで,法律でそのような制度になっているといった性質のものではありません。

現状回復について,誤った認識が世間に浸透しているが故に,本来返してもらえる筈の敷金を返してもらえず,なおかつ本来貸主負担の筈の費用まで請求されるといったケースが横行しています。

原状回復において経年劣化や自然消耗などの通常損耗は大家さん負担です。
仮にこれを契約で借主負担としたとしても,「消費者契約法第10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)」により無効となります。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
民間賃貸住宅における賃貸借契約は,いわゆる契約自由の原則により,貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが,退去時において,貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため,賃貸住宅標準契約書の考え方,裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ,原状回復の費用負担のあり方について,妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものです。

ガイドラインによれば,それぞれ次のように規定されています。

原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住,使用により発生した建物価値の減少のうち,賃借人の故意・過失,善管注意義務違反,その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し,その費用は賃借人負担としました。そして,いわゆる経年変化,通常の使用による損耗等の修繕費用は,賃料に含まれるものとしました。


「通常の使用」とは 
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため,具体的な事例を次のように区分して,賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。 
 賃借人が通常の住まい方,使い方をしていても,発生すると考えられるもの
賃借人の住まい方,使い方次第で発生したり,しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの) 
 A(+B) 基本的にはAであるが,その後の手入れ等賃借人の管理が悪く,損耗等が発 生または拡大したと考えられるもの
 A(+G) 基本的にはAであるが,建物価値を増大させる要素が含まれているもの
このうち,B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。


経過年数の考慮
前記BやA(+B)の場合であっても,経年変化や通常損耗が含まれており,賃借人はその分を賃料として支払っていますので,賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると,契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため,賃借人の負担については,建物や設備経過年数を考慮し,年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。


施工単位
原状回復は毀損部分の復旧ですから,可能な限り毀損部分に限定し,その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが,毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ,模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて,一定判断を示しています。


国土交通省のガイドラインはコチラ




当事務所では敷金の償却が妥当であるかの相談,大家さん・管理会社への敷金返還のお願い書(内容証明郵便)を代書致します
※内容証明を黙過若しくは反論をされた場合,行政書士はそれ以上の対応は法律上できませんので,ご自信で直接交渉するか,当事務所提携の司法書士・弁護士が代理交渉致します。

詳しくは,お問い合わせ下さい。


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